Lucrări de construcții fără autorizație în 2026: cadru legal, riscuri și decizii informate pentru mediul de business

Risc operațional și financiar generat de neconformitate:

În România, regula generală este clară: lucrările de construire sau desființare se realizează în baza unei autorizații emise de autoritatea administrației publice locale competente, în temeiul Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Pentru proprietari, dezvoltatori și companii care gestionează portofolii imobiliare, necunoașterea limitelor dintre lucrările ce necesită autorizație și cele exceptate generează trei riscuri majore:

• blocarea investiției;

• sancțiuni contravenționale semnificative (amenzi de până la 100.000 lei);

• obligația de aducere la starea inițială sau chiar desființarea lucrărilor executate ilegal.

Conform art. 1 și art. 3 din Legea nr. 50/1991, executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza autorizației de construire/desființare, cu excepțiile expres prevăzute de lege.

Prin urmare, excepția trebuie interpretată strict, nu extensiv.

1. Unde apar cele mai frecvente confuzii:

Reparație vs. modificare structurală:

Legea permite executarea fără autorizație a lucrărilor care nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al construcției (art. 11 din Legea nr. 50/1991).

Exemple relevante:

• reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase (fără schimbarea formei);

• înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară, cu păstrarea formei și dimensiunilor golurilor;

• lucrări de finisaje interioare (tencuieli, zugrăveli, placaje, pardoseli);

• reparații la instalații interioare și branșamente în limitele proprietății;

• montarea aparatelor individuale de climatizare;

• montarea sistemelor locale de încălzire și preparare apă caldă

În practică, diferența dintre „reparație” și „modificare” este esențială. Schimbarea materialului tâmplăriei este permisă dacă nu se modifică forma și dimensiunile golurilor. Însă lărgirea unui gol de fereastră sau intervenția asupra unui perete structural impune autorizație.

2. Reabilitarea energetică- oportunitate sau capcană?

Pentru clădirile de locuit individuale cu maximum trei niveluri, sunt permise fără autorizație lucrările de reabilitare energetică a anvelopei și/sau acoperișului, cu condiția să nu se schimbe sistemul constructiv (terasă/șarpantă).

Montarea sistemelor fotovoltaice și a panourilor solare pentru prosumatori este, de asemenea, permisă fără autorizație, cu înștiințarea prealabilă a autorităților locale și cu respectarea legislației în vigoare, inclusiv cerințele privind stabilitatea structurii de susținere (art. 11 din Legea nr. 50/1991).

• Pentru companii, acest aspect este strategic: investițiile în eficiență energetică pot fi implementate rapid, dar doar în limitele tehnice și legale stabilite.

3. Schimbarea destinației – permisă, dar condiționat

Schimbarea de destinație este posibilă fără autorizație doar dacă nu sunt necesare lucrări de construire/desființare și dacă se respectă documentațiile de urbanism aprobate (PUG/PUZ).

Această nuanță este critică pentru mediul de business (ex.: conversia unui spațiu rezidențial în birou sau spațiu comercial). Dacă schimbarea implică modificări structurale sau de fațadă, autorizația devine obligatorie.

4. Zone protejate și monumente istorice:

În zonele de protecție a monumentelor sau în zone construite protejate, lucrările fără autorizație sunt permise doar dacă:

• nu afectează volumul, forma și decorația fațadelor;

• nu reprezintă extinderi, demolări sau modificări structurale;

• respectă materialele, culoarea și textura finisajelor existente.

Pentru lucrări de restaurare a componentelor artistice este necesar avizul autorității competente în domeniul protejării patrimoniului cultural.

Interpretarea greșită în astfel de zone poate conduce la sancțiuni suplimentare și blocaje administrative.

5. Lucrări comerciale și infrastructură ușoară:

Sunt permise fără autorizație, în baza avizului de amplasare:

• tonete pentru presă, cărți și flori (max. 12 mp, fără fundații);

• echipamente automate pentru sistemul garanție-returnare (max. 25 mp);

• structuri ușoare demontabile pentru terenuri sportive sau evenimente;

• branșamente aeriene unde regulamentul local nu le interzice;

• branșamente/racorduri pe domeniul public, cu acordul administratorului drumului.

Pentru retaileri și operatori de servicii, aceste excepții permit agilitate operațională, însă doar dacă sunt respectate toate condițiile cumulative impuse de lege.

Concluzia. Decizie informată, nu presupunere:

Executarea sau desființarea, totală ori parțială, fără autorizație a lucrărilor pentru care legea impune autorizare constituie contravenție și poate atrage amenzi de până la 100.000 lei (art. 26 din Legea nr. 50/1991), la care se pot adăuga măsuri complementare.

Pentru mediul de afaceri, concluziile sunt clare:

1. Excepțiile sunt limitative, nu generale

2. Criteriul-cheie este afectarea structurii de rezistență sau a aspectului arhitectural

3. În zone protejate, standardul de conformitate este mai strict

4. Schimbarea de destinație fără lucrări structurale este permisă, dar condiționată de urbanism

5. Investițiile în eficiență energetică și energie regenerabilă sunt facilitate legislativ, dar nu complet liberalizate

Recomandare strategică înaintea inițierii oricărei lucrări:

• verificați încadrarea exactă în art. 11 din Legea nr. 50/1991;

• solicitați un punct de vedere scris de la compartimentul de urbanism al primăriei;

• implicați un arhitect sau un inginer structurist pentru confirmarea caracterului nestructural al intervenției.

Costul consultanței preventive este incomparabil mai mic decât costul unei sancțiuni sau al opririi lucrărilor.

Surse oficiale:

• Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată, cu modificările și completările ulterioare (în special art. 1, art. 3, art. 11 și art. 26).

• Regulamentul de punere în aplicare (UE) 2020/1070 al Comisiei privind caracteristicile fizice și tehnice ale punctelor de acces pe suport radio cu arie de acoperire restrânsă.

Notă: Acest material are caracter informativ și nu substituie consultanța juridică de specialitate